文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担(dān)延迟交房(fáng)、房(fáng)屋(wū)质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有(yǒu)严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付(fù)完(wán)首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所以池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及(jí)违(wéi)约处(chù)罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住(zhù)房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆(gān)，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个难(nán)题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也(yě)不池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结合稳(wěn)楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模(mó)式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或者其他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的(de)方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售。这(zhè)模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的(de)池鱼思故渊的上一句是什么，羁鸟恋旧林池鱼思故渊基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周(zhōu)转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善(shàn)、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放(fàng)入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所(suǒ)和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基(jī)础建设，这一导向使前(qián)期发展工业(yè)化的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现了(le)分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差等问(wèn)题(tí)，因(yīn)此福利分房(fáng)制度不再适用于(yú)当时(shí)的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件，大力(lì)支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一个(gè)项目的开(kāi)发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地(dì)的(de)商品(pǐn)房预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清首(shǒu)付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的形(xíng)式(shì)一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民(mín)蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数(shù)十年(nián)时(shí)间走(zǒu)完发(fā)达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购(gòu)房者对行业的(de)信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或(huò)经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工程建设(shè)，商品房预售款监管的(de)具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资(zī)金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式(shì)套(tào)取的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比(bǐ)重：要求(qiú)购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进度分期(qī)支(zhī)付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险(xiǎn)，在(zài)商品(pǐn)房出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国(guó)期(qī)房定金(jīn)一定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年(nián)美国平(píng)均(jūn)首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及(jí)首(shǒu)付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者(zhě)资(zī)金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放的(de)验收(shōu)凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利率，开发(fā)商或(huò)购房(fáng)者可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定(dìng)金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付(fù)公证费和土(tǔ)地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可零首付(fù)购房(fáng)。

　　余款方面，德(dé)国也采(cǎi)取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可(kě)在(zài)支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制设有10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿(cháng)约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据日(rì)本(běn)《宅地建物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构或保证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首(shǒu)付及印花(huā)税，同时购(gòu)房者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细(xì)规定，要(yào)求所有开发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道(dào)门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增(zēng)加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银(yín)行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和房(fáng)企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力(lì)的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复杂(zá)性和人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环节，建立开发(fā)商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)机制或(huò)交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于开(kāi)发商、银(yín)行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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